Descubra os Erros Comuns que Advogados Cometem ao Definir Terrenos de Marinha

Descubra os principais erros que advogados cometem ao lidar com terrenos de marinha e aprenda como evitá-los. Esses erros podem custar caro em termos de tempo, dinheiro e, até mesmo, a confiança do cliente. Fique atento e entenda como um pequeno deslize pode comprometer todo o processo legal envolvendo terrenos de marinha.

Entendendo o Conceito de Terrenos de Marinha

Terrenos de marinha são áreas que pertencem à União, localizadas ao longo da costa e de grandes rios e lagoas. Apesar de parecer simples, o conceito é frequentemente mal compreendido, o que pode levar a erros graves. A má interpretação do que é considerado um terreno de marinha pode resultar em perdas de casos ou em demandas judiciais infundadas.

Um dos erros mais comuns dos advogados é não dominar completamente a legislação que rege os terrenos de marinha. A Lei nº 9.636/98, que dispõe sobre a regularização, administração e alienação de bens imóveis da União, é uma das principais referências, mas muitos profissionais não a estudam em profundidade.

Além da legislação, a compreensão dos marcos históricos e das delimitações geográficas dos terrenos de marinha pode ser um desafio. Muitos advogados se confundem na hora de interpretar esses limites, o que pode resultar em falhas ao tentar defender ou contestar a titularidade de um imóvel. Esse desconhecimento técnico pode comprometer seriamente a estratégia jurídica e causar prejuízos financeiros ao cliente.

Erro na Análise de Documentação

Um erro frequente ocorre na análise dos documentos de propriedade. Advogados que não verificam com precisão a cadeia dominial ou ignoram a importância da certidão de aforamento podem facilmente perder uma causa. Isso acontece porque terrenos de marinha possuem uma natureza peculiar, exigindo atenção redobrada ao histórico de propriedade e às obrigações vinculadas a esses imóveis.

Outro deslize comum é a não conferência adequada dos registros em cartórios e na Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Quando o advogado assume que a documentação apresentada pelo cliente é válida sem checá-la minuciosamente, ele se expõe ao risco de basear sua estratégia jurídica em dados imprecisos ou incompletos.

Para evitar esse erro, o profissional deve fazer uma análise detalhada de todas as certidões e documentos relacionados ao terreno. Isso inclui a certidão de ônus reais, matrícula atualizada e uma verificação criteriosa sobre a existência de ocupação irregular ou conflitos com a União. Ignorar essa etapa pode gerar desdobramentos negativos, como a perda de direitos ou processos judiciais prolongados.

Desconsiderar a Importância dos Laudos Técnicos

Outro erro crucial é a falta de atenção aos laudos técnicos. Ao definir se um imóvel é ou não terreno de marinha, o advogado precisa ter o suporte de documentos técnicos, como mapas topográficos e levantamentos geodésicos. Muitos advogados, porém, negligenciam a contratação de peritos qualificados para fazer esse tipo de avaliação.

Sem um laudo técnico preciso, a argumentação jurídica pode perder força, e o advogado corre o risco de trabalhar com dados incorretos. Além disso, laudos errados ou insuficientes podem levar a decisões desfavoráveis em processos de demarcação ou de contestação de titularidade.

Portanto, contar com uma equipe multidisciplinar, que inclua peritos especializados em georreferenciamento e técnicos capacitados para identificar corretamente os limites dos terrenos de marinha, é essencial para o sucesso de uma estratégia jurídica robusta.

Subestimar a Complexidade da Legislação

Muitos advogados cometem o erro de subestimar a complexidade da legislação que regula os terrenos de marinha. O Decreto-Lei nº 9.760/46, que institui o regime jurídico desses terrenos, é extenso e detalhado. Quando um advogado assume que pode aplicar as mesmas estratégias de um processo imobiliário comum a um caso envolvendo terrenos de marinha, ele coloca seu cliente em risco.

Outro ponto que muitos profissionais ignoram é a constante mudança nas normativas e jurisprudências que envolvem esses imóveis. Por exemplo, em diversas decisões, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem se manifestado sobre a caracterização e delimitação dos terrenos de marinha, estabelecendo precedentes importantes que afetam diretamente esses casos.

Portanto, advogados que não se mantêm atualizados sobre as últimas decisões e alterações legais podem falhar em apresentar argumentos eficazes, comprometendo seriamente a defesa dos direitos de seus clientes. Estudar a fundo a legislação e acompanhar as mudanças jurisprudenciais é fundamental para evitar esse tipo de erro.

Falta de Comunicação Clara com o Cliente

A falta de comunicação clara com o cliente é outro erro que pode comprometer o andamento de um processo. Muitos advogados assumem que seus clientes entendem a complexidade dos terrenos de marinha, o que raramente é o caso. Quando os advogados não explicam adequadamente as nuances e os riscos envolvidos, o cliente pode se sentir desorientado e até desconfiar do trabalho do profissional.

Além disso, falhas na comunicação podem levar a expectativas irrealistas. Advogados que não são transparentes sobre o tempo e os custos envolvidos no processo podem enfrentar problemas quando o cliente se depara com atrasos ou custos imprevistos. A ausência de um plano claro de comunicação pode gerar frustrações, prejudicando o relacionamento advogado-cliente.

Uma estratégia eficaz para evitar esse erro é manter o cliente constantemente informado sobre o progresso do caso, destacando os possíveis desafios e os prazos esperados. Um cliente bem informado confia mais no advogado e está mais preparado para lidar com possíveis obstáculos no caminho.

Desprezar a Importância da Pesquisa de Jurisprudência

A pesquisa de jurisprudência é essencial para garantir uma argumentação sólida em processos envolvendo terrenos de marinha. Muitos advogados, porém, cometem o erro de não dar a devida atenção a esse aspecto, utilizando apenas legislações genéricas e ignorando decisões anteriores que poderiam fortalecer suas teses.

A jurisprudência, principalmente em instâncias superiores, pode fornecer uma base valiosa para a defesa ou contestação em casos de terrenos de marinha. Advogados que ignoram essa fonte de conhecimento perdem a oportunidade de se beneficiar de precedentes que já foram julgados em favor de seus clientes.

Portanto, é essencial que os advogados dediquem tempo suficiente à pesquisa de jurisprudência atualizada. Isso não apenas ajuda a moldar uma estratégia jurídica mais eficaz, mas também aumenta significativamente as chances de sucesso ao demonstrar ao juiz que o caso em questão se alinha com precedentes já estabelecidos.

Negligenciar a Fase de Demarcação do Terreno

A demarcação do terreno é um processo delicado e, muitas vezes, os advogados cometem o erro de negligenciar essa etapa crucial. Sem uma demarcação correta, qualquer defesa ou contestação perde força, pois os limites do terreno são incertos. Isso pode resultar em uma série de complicações jurídicas que prolongam o processo.

Além disso, a falta de atenção a detalhes técnicos na fase de demarcação pode levar a erros graves, como a inclusão de áreas que não deveriam ser consideradas terrenos de marinha ou a exclusão de partes que deveriam estar incluídas. Esse tipo de erro pode ser fatal para o sucesso do processo.

Para evitar essa falha, o advogado deve trabalhar em estreita colaboração com topógrafos e outros profissionais especializados. Garantir que a demarcação seja precisa e esteja de acordo com a legislação vigente é fundamental para construir uma defesa ou contestação sólida.

Erro na Definição da Estratégia Jurídica

Escolher a estratégia jurídica errada pode custar caro ao advogado e ao seu cliente. Muitos profissionais se apressam em definir uma linha de defesa ou contestação sem considerar todas as nuances do caso. Quando se trata de terrenos de marinha, isso é ainda mais arriscado, pois envolve legislação específica e interpretações técnicas que não podem ser ignoradas.

Um erro comum é tentar resolver tudo por vias administrativas, quando o caso requer uma abordagem judicial. Por outro lado, levar imediatamente a questão à justiça, sem esgotar as possibilidades administrativas, também pode ser prejudicial, aumentando os custos e o tempo de resolução.

O advogado deve, portanto, avaliar cuidadosamente as circunstâncias e determinar a melhor abordagem, considerando tanto as vias administrativas quanto as judiciais, além de estar preparado para adaptar a estratégia conforme o caso evolui.

Não Priorizar a Regularização

Muitos advogados cometem o erro de não priorizar a regularização do terreno de marinha. Isso pode ocorrer quando o profissional subestima o impacto que uma situação irregular pode ter em longo prazo. Um terreno sem a devida regularização, por exemplo, pode ser objeto de multas ou até de perda de posse para a União.

Outro erro é não orientar o cliente a regularizar a situação o quanto antes, acreditando que essa é uma etapa que pode ser resolvida após o processo judicial. Isso é um engano. A regularização é um dos primeiros passos para evitar complicações e aumentar as chances de êxito em uma disputa judicial ou administrativa.

Portanto, o advogado deve agir proativamente, guiando o cliente na regularização do imóvel, seja no cartório, na SPU ou em outros órgãos competentes. Essa ação preventiva evita dores de cabeça futuras e fortalece a defesa em qualquer litígio envolvendo terrenos de marinha.

Conclusão: Evitar Erros para Garantir Sucesso

Lidar com terrenos de marinha exige conhecimento técnico, atenção aos detalhes e uma compreensão profunda da legislação específica. Os erros que muitos advogados cometem, desde a análise documental até a definição de estratégias jurídicas, podem custar caro, não apenas financeiramente, mas também na reputação do profissional.

Ao evitar os erros comuns mencionados ao longo deste texto, o advogado se coloca em uma posição mais favorável para atender bem seus clientes, garantir que os direitos deles sejam preservados e aumentar significativamente as chances de sucesso em disputas envolvendo terrenos de marinha.

No final das contas, o sucesso depende de uma abordagem cuidadosa, baseada em informações precisas e uma estratégia bem estruturada. Ao dominar esses aspectos, o advogado evita armadilhas e consegue conduzir o processo com segurança e eficácia.