Os 5 Erros Mais Comuns no Cálculo do ITBI que Advogados Devem Evitar

O cálculo do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é uma etapa essencial em transações imobiliárias, e advogados precisam ser precisos ao executá-lo. Porém, muitos profissionais cometem erros que podem custar caro para seus clientes e causar problemas futuros. Neste artigo, vamos explorar os cinco erros mais comuns no cálculo do ITBI que advogados devem evitar a todo custo.

Erro #1: Subestimar a Base de Cálculo

Um dos erros mais graves no cálculo do ITBI é a subestimação da base de cálculo. Muitos advogados confiam apenas no valor de venda declarado no contrato de compra e venda do imóvel, mas essa prática pode ser perigosa. As prefeituras utilizam a base de cálculo com base no valor venal ou de mercado do imóvel, que frequentemente é maior do que o valor de venda acordado entre as partes.

Ignorar essa diferença pode levar a autuações fiscais e multas significativas para seus clientes. Imagine a frustração do comprador que acreditava ter quitado todos os encargos e, depois de meses, receber uma notificação de cobrança adicional de ITBI. Isso não só prejudica a confiança no advogado, como também gera um grande estresse financeiro.

Para evitar esse erro, os advogados devem sempre verificar o valor venal atualizado do imóvel junto à prefeitura e comparar com o valor da transação. Se houver discrepância, é fundamental orientar o cliente sobre a possibilidade de recolhimento de um valor maior de ITBI, prevenindo surpresas desagradáveis.

Erro #2: Não Considerar Isenções ou Reduções de Alíquotas

Outro erro comum é deixar de considerar as possíveis isenções ou reduções na alíquota do ITBI. Algumas legislações municipais preveem isenções parciais ou totais em determinadas circunstâncias, como na primeira aquisição de imóvel residencial ou em casos de imóveis adquiridos por programas habitacionais.

Desconhecer ou não investigar a fundo essas oportunidades pode resultar em um pagamento de imposto desnecessariamente elevado, algo que certamente irritaria o cliente ao descobrir que pagou mais do que deveria. Esse tipo de falha cria a sensação de descuido por parte do advogado, o que pode comprometer a relação profissional.

Para evitar esse erro, é imprescindível que o advogado esteja sempre atualizado com a legislação tributária do município onde o imóvel está localizado. Um conhecimento detalhado sobre isenções e reduções pode gerar uma economia significativa para o cliente e fortalecer a confiança na atuação do advogado.

Erro #3: Ignorar Prazos e Multas

O ITBI deve ser pago dentro de um prazo determinado, que varia de município para município. Um erro fatal que muitos advogados cometem é esquecer ou negligenciar esses prazos. O não recolhimento do ITBI dentro do período estipulado pode resultar em multas e juros que afetam diretamente o valor final da transação.

Perder o prazo não apenas sobrecarrega o cliente financeiramente, mas também pode atrasar todo o processo de registro do imóvel, gerando ainda mais transtornos. O impacto emocional de ver o processo paralisado pode gerar descontentamento e até desconfiança no trabalho do advogado.

Para evitar este erro, advogados devem se certificar de que os prazos para o pagamento do ITBI estão sempre claros e sob controle. Utilizar ferramentas de gestão de prazos e criar lembretes são medidas simples que podem salvar o cliente de custos desnecessários e proteger a reputação do advogado.

Erro #4: Desconhecer a Diferença entre Incidência sobre Cessão de Direitos e Compra e Venda

Há um erro técnico que passa despercebido por muitos advogados: confundir o ITBI incidente sobre a compra e venda do imóvel com a incidência sobre cessão de direitos. As regras de cálculo podem ser diferentes nesses dois casos, e desconhecer essa diferença pode resultar em um erro grave no recolhimento do imposto.

Quando há cessão de direitos, o valor da base de cálculo pode ser mais alto, dependendo das regras municipais, e isso pode gerar um recolhimento menor ou maior do que o devido, acarretando penalidades. Os clientes podem sentir que foram mal assessorados, especialmente quando as prefeituras corrigem o valor a ser pago e impõem multas.

Para evitar esse problema, o advogado precisa estar atento às especificidades da transação e às normativas municipais que determinam a base de cálculo em cada caso. O domínio técnico dessa questão é fundamental para oferecer uma assessoria precisa e evitar problemas com o fisco.

Erro #5: Não Verificar a Regularidade dos Débitos do Imóvel

Finalmente, um erro que pode custar caro ao cliente é a falta de verificação dos débitos fiscais pendentes do imóvel. Advogados que negligenciam essa análise podem permitir que o cliente adquira um imóvel com ITBI ou outros impostos em atraso, o que pode gerar complicações sérias no futuro.

Quando isso acontece, o cliente pode se ver obrigado a quitar débitos que ele nem sabia que existiam, gerando frustração e prejuízo financeiro. Pior ainda, a responsabilidade pode recair sobre o advogado, que deveria ter alertado sobre essas pendências.

A solução para esse erro é simples: antes de qualquer transação, o advogado deve solicitar certidões negativas de débitos junto à prefeitura e outros órgãos competentes, garantindo que o imóvel está totalmente regular. Essa verificação preventiva assegura uma compra tranquila e protege tanto o cliente quanto o advogado de dores de cabeça futuras.